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房地产行业2017年投资策略报告:酌取存量弱水,掘金资本红利

来源:网络整理 编辑:采集侠 时间:2018-04-16

请回答1970年代--香港并购案例的启示:上世纪70年代香港并购潮的独特历史背景:1、股市崩盘及经济衰退为并购创造窗口;2、房地产崛起,华资地产建筑商快速发展,长实、新鸿基等知名港企均于那时登陆资本市场;3、拥有资金实力的外资、中资等企业开启并购整合。从其并购特点来看:1、聚焦具备低估的资源禀赋企业;2、代际交割企业存在并购契机;3、具备禀赋价值企业往往持续面临并购的挑战;4、并购是多元化发展有效途径。从香港经验来看,只要资本市场处于低位整固、资源估值差异存在,我们认为国内以产业资本为代表的并购整合仍将持续,会愈演愈烈,而且战场不会仅仅局限于A股。

行业--迎接拐点之年:销售:16年全国商品销售额再创历史新高,预计17年销售额、销售面积增速为-15.8%、-17.1%;价格:二三线9月房价环比涨幅皆创历史新高,但城市价格级差依然呈扩大趋势,预计17年全国销售均价同比增长1.0%左右;投资:我们预计17年新开工面积、施工面积、投资增速分别为-13.7%、-0.6%、-0.3%;政策:我们认为市场对调控力度预期相对不足,明年上半年房价波动大的城市仍面临调控升级压力,而中央政治局会议提及的长效机制建设,我们认为表示政策思路已开始从简单的目标导向调控向系统性的制度建设与改革过度。

企业--幸福与烦恼并存:虽然行业销售再创新高,但企业层级趋于固化,在销售快速去化同时,我们也看到企业未来的焦虑:1主流城市补库存的压力;2、未来资金端管控的强化;3、不断收缩的利润率;4、融资缓解和地价攀升对快周转模式带来的挑战。同时,行业也正发生着大整合:1、人才整合;2、资源整合;3、资本整合。

战略--存量市场弱水三千:行业正步入存量时代,随预期收益率下移,原本不起眼的细分产业收益率受到重视,催生新的万亿级大资管市场:包括城市更新、物流地产、地产资管;同时服务后市场价值正被市场所发现、认同,存量房交易、物业管理以及长租公寓市场势必将成为房企及相关机构下一阶段要重视的板块。

策略:不破不立,进退中寻机遇:回顾2016年,我们对板块观点最为鲜明,提示“一呼百应到无人跟随”,而16年房地产板块也跑输大盘,同时7月份开始提示的企业和居民加杠杆风险都在此后政策中得以兑现,相对2016年整体的谨慎,我们认为2017年板块相对具备更多机遇,一方面来自今年良好去化对未来的业绩托底,另一方面来自于明年下半年可能出现的投资快速下滑带来的政策转圜空间。标的方面,我们推荐三大方向:1、价值与成长:华发股份、招商蛇口、中洲控股、阳光城;2、国企改革品种:保利地产、南国置业;3、转型创新品种:京汉股份、嘉宝集团、顺发恒业。

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